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Wie kaufen Immobilien in Kroatien im Jahr 2021?

Autor: Haris Valjevac Aktualisiert: 24.08.2021.

Hier finden Sie eine einfache und klare Anleitung zum Immobilienkauf in Kroatien! Alles was Sie wissen müssen über den Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses an der kroatischen Küste oder auf einer ihrer wunderschönen Inseln in der Adria.

Warum eine Agentur wählen?

Bei einem Treffen in der Agentur können Sie sich umfassend über Immobilien informieren, und viel schneller und einfacher den Kauf abwickeln. Sie sparen Zeit, bekommen ein breites Angebot an Immobilien und die Garantie, dass die Unterlagen für die angebotene Immobilie geprüft sind. Bei der Agentur Ihrer Wahl sollte es sich um eine lizenzierte Agentur handeln, die im Vermittlerregister der Kroatischen Handelskammer eingetragen ist. Sie sollte auch eine Versicherungspolice haben und mit einer Anwaltskanzlei zusammenarbeiten. Somit wird für absolute Rechtssicherheit gesorgt. Die Mitarbeiter der Agentur unterstützen Sie während des gesamten Kaufprozesses, der Ermittlung des tatsächlichen Wertes der Immobilie und prüfen detailliert die Papiere und die Qualität der Immobilie.

Welche Dokumente sollte ich beim Immobilienkauf in Kroatien überprüfen?

Beim Kauf ist eine detaillierte Prüfung der Immobilien-Baudokumentation wichtig, um Probleme beim Erwerb der Immobilie zu vermeiden. Folgende Unterlagen sind zu prüfen - Grundbuchauszug oder andere entsprechende Baubewilligung und Nutzungsbewilligung. Neben der Eigentumsdokumentation sind die Nutzungsgenehmigung die wichtigsten Dokumente, die Sie überprüfen müssen.

Was ist ein Grundbuchauszug und wozu dient er genau?

Ein Grundbuchauszug ist der Ausgangspunkt für jeden Kauf und Verkauf von Immobilien und iste der einzige Nachweis des Eigentums der Immobilien, Grundstücken oder eines anderen Rechts, das Gegenstand der Eintragung in das Grundbuch in der Republik Kroatien sein kann.

Öffentliches Grundbuchauszug befindet sich sei auf dem link - https://oss.uredjenazemlja.hr/public/lrServices.jsp?action=publicLdbExtract

Baugenehmigung und die Nutzungsgenehmigung

Die Nutzungsgenehmigunng garantiert, dass die Immobilie in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung gebaut wurde und genutzt werden kann. Es ist das wichtigste Dokumente einer jeden Immobilie, weil es ihre Rechtmäßigkeit bestätigt. Ohne ausreichende Kenntnise laufen Sie das Risiko ein, eine Immobilie zu kaufen, die keine ordnungsgemäßen Papiere hat. Um so einem Risiko aus dem Weg zu gehen, sollten Sie eine zur Sicherheit eine Immobilienagentur oder Rechtsanwalt beauftragen. Mit Experten auf diesem Gebiet sind Sie am besten beraten, weil Sie wissen, was Sie bekommen.

Eigentumsdokumentation von Immobilien mit Hypothek

Ein möglicher Fall, dem sie beim Immobilienkauf begegnen, ist das Eigentum an einer Immobilie oder einer Wohnung, die mit dem Bankpfandrecht belastet ist. Dies geschieht, wenn die Eigentümer die Immobilie mit einem Kredit von einer Bank kaufen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilienpapiere nicht sauber sind, wichtig ist nur, dass der vom Verkäufer geschuldete Betrag geringer ist als der Verkaufspreis der Immobilie . Dann zahlt der Käufer der Immobilie die Schulden an die Bank, um das Darlehen zu schließen, und zahlt den Restbetrag an den Verkäufer. Um zusätzliche Sicherheit haben zu können, können Sie eine Immobilienagentur beauftragen, die Ihnen beim Kauf und bei der beidseitigen Absicherung gegen möglichen Betrug hilft.

Welche Regeln gelten beim Immobilienkauf in Kroatien für ausländische Staatsbürger?

Für EU- und Schweizer Bürger gelten für alle Mitglieder der Europäischen Union dieselben Regeln wie für ihre Einwohner. Für Bürger von Ländern außerhalb der EU muss der Käufer die Staatsbürgerschaft des Landes auf der Gegenseitigkeitsliste für den Erwerb von Eigentumsrechten in der Republik Kroatien haben. Die Zustimmung zum Erwerb von Eigentumsrechten ausländischer Personen an Immobilien in der Republik Kroatien wird auf Antrag des Käufers in einem Verwaltungsverfahren entschieden. Außerdem ist die Zustimmung des Justizministeriums erforderlich.

Gibt es Ausnahmen für Bürger, die nicht aus der EU kommen?

Für Nicht-EU-Bürger gibt auch die Möglichkeit, ein Unternehmen zu gründen und Immobilien als Betriebseigentum zu erwerben. Kroatische Unternehmen haben die gleichen Rechte wie kroatische juristische Personen unabhängig von der Staatsbürgerschaft des Gründers und Eigentümers. Ein Unternehmen in Kroatien kann von Bürgern aus der ganzen Welt gegründet werden.

Dokumente, die Sie bei der Einholung der Zustimmung des Ministeriums beifügen müssen:

  • Grundlage für den Erwerb von Immobilien (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, etc.). Eigentumsnachweis (Grundbuch, Bescheinigung - nicht älter als 6 Monate)
  • Bescheinigung (nicht älter als 6 Monate) vom Bezirksamt des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet
  • Nachweis der Staatsbürgerschaft für ausländische Käufer (Kopie des Reisepasses) und Nachweis der Rechtspersönlichkeit
  • Nachweis der Steuerzahlung in Höhe von 35 HRK für die Antragstellung und 70 HRK für die Entscheidung über den Erwerb von Grundeigentum. Für jede Aktualisierung der Anfrage werden zusätzlich 20 Kuna berechnet

Wie zahlt man die Immobiliensteuer in Kroatien?

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3% des Gesamtwertes der Immobilie und ist innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt der Steuererklärung zu entrichten. Eine neue Praxis erleichtert jetzt den ganzen Prozess, weil nun der Notar Kauf- und Verkaufsverträge bei der Steuerverwaltung registrieren muss, und nicht mehr der Anwalt des Kunden. Sollten Sie irgendwo lesen, dass dieser Prozess vom Agenten des Käufers durchgeführt wird, können Sie davon ausgehen, dass diese Praxis veraltet ist und die gefundenen Daten nicht aktualisiert wurden. Nach Einreichung der Unterlagen erhält der Käufer oder sein Vertreter eine Aufforderung zur Zahlung der Steuern, die er innerhalb von 15 Tagen nach Lieferdatum bezahlen muss.

Wie viel verlangen Immobilienmakler und Agenturen in Kroatien?

Vermittler beim Immobilienkauf in der Republik Kroatien verlangen vom Käufer für ihre Arbeit 3% + MwSt. des Gesamtpreises der Immobilie.

Wird beim Immobilienkauf in Kroatien eine Kaution hinterlegt?

Eine Anzahlung zu leisten ist eine gelegentliche Praxis, aber nicht notwendig und hängt vom Angebot des Verkäufers ab. Sie wird nach Annahme des Angebots gezahlt und kann 1-10% des Gesamtpreises der Immobilie betragen.

Wo sind die attraktivsten Immobilien in Kroatien?

Die attraktivsten und beliebtesten Immobilien in Kroatien befinden sich an der Adriaküste in den Regionen Istrien, Dalmatien und auf den Inseln in der Adria.

Was ist eine OIB?

Eine OIB ist eine persönliche Identifikationsnummer. Kroatische und ausländische Staatsbürger mit Finanzgeschäften in Kroatien müssen eine eigene OIB haben. Wenn Sie ein Bankkonto haben, Steuern und kommunale Dienstleistungen zahlen, benötigen Sie eine OIB. Sie benötigen auch eine OIB, wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen möchten. Eine OIB ist wichtig, wenn Sie einen Vertrag unterzeichnen möchten in Kroatien (die OIB ist ein obligatorischer Bestandteil jedes Vertrages in Kroatien).

Wie eröffne ich ein Bankkonto in Kroatien?

Zur Kontoeröffnung benötigen Sie einen Reisepass oder Personalausweis und Ihre OIB-Nummer. In Kroatien muss man persönlich ein Bankkonto eröffnen. Die meisten Banken senden außerhalb Kroatiens keine Passwörter und PIN-Codes. Wahrscheinlich müssten Sie ebenfalls Dokumente bezüglich Ihrer Privatsphäre und die DSGVO unterzeichnen.

Was sind die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf in Kroatien?

Die wichtigsten Schritte sind:

  • die Annahme und Bestätigung der Annahme des Angebots
  • der Abschluss eines Kaufvertrages
  • die Registrierung, d.h. Übertragung der Eigentumsrechte vom Verkäufer an den Käufer
  • die Übertragung der Gemeinkosten vom Verkäufer an den Käufer
  • die Steuererklärung bei einem Notar innerhalb von 30 Tagen nach Beurkundung des Kaufvertrags

Was genau beinhalten die Kosten für den Immobilienkauf in Kroatien?

  • Die Hauptkosten für die Zahlung des Kaufpreises der Immobilie an den Verkäufer
  • Maklerprovision, die bis zu 3% + MwSt. des Immobilienpreises beträgt
  • Notarkosten 200 €
  • Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% des Immobilienpreises.